公证机关统一管辖物权登记问题初探

  • 作者 祁建忠
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  • 发布日期:2012-04-12
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  物权登记是明晰物权权属、变更等情况的具有法律效力的记录行为。它是保证物权登记内容真实性和重要措施,对确保物权登记的公平、公正、真实、合法、完 善具有重要作用。按国际通用做法,物权的登记是由司法机关和法律专业人员统一管辖和办理。现结合我国物权登记状况,就由公证机关统一管辖物权登记问题进行 探讨。
    一、我国物权登记的现状
    我国现在的物权登记主要是指不动物产的登记。总的来看,是起步晚,法律法规不健全,登记机关“多头执政”,法律依据不统一且管理混乱。但有些方面 的做法是相同的。即为了保证登记的内容真实、具体,能够反映物权的所有权、用益物权、担保物权等内容,因此都就采用了登记机关对当事人提出申请的内容进行 实质性审查,以这项制度确保物权登记的真实、合法性。我国现行的法律和法规就此也作了明确的规定,要求登记机关采取实质审查制度。登记机关不仅就登记申请 登记程序加以审查,同时就其登记申请是否与实体法上的权利关系相一致,是否有效,加以审查,防止登记权利与真实权利的不一致,防止公信力带来的对出卖人不 利的可能性。物权的产权关系错综复杂,所有权形式多样,权利关系种类众多,这给登记机关的审查带来了很大的困难。因此,《司法部、建设部关于房产登记管理 中加强公证的联合通知》房地产登记机关对继承、赠与、遗嘱、放弃继承权的法律所为发生的物权变动要求以公证证明来完成。正因为公证机关出具的公证书具有真 实性、合法性、才有效地补充了实质审查中不确定因素该物权登记带来的不便。
    二、我国物权登记存在的主要问题及原因
    1、多头管辖,登记混乱。目前我国的物权登记不是由一个部门管辖,有的是上下级机关都均有管辖权,登记部门过多,致使各主要部门之间的权力交叉、 重合,同时各部门在登记中对法律的认识和掌权不一致,应用法律法规杂乱。特别是担保物权的登记,《担保法》规定了众多的登记机关和部门,房产在房产局、土 地在土地管理局、汽车在车管所等,还规定登记是“县级以上地方人民政府指定的部门”。这些部门的参与登记,使的各部门工作人员理解法律时有偏差,登记机关 或部门权力交叉、重合。例如,同一块土地及地上房屋,土地抵押登记部门登记时将土地和房屋进行抵押登记,房屋抵押登记部门在办理抵押登记时将房屋、土地评 估后进行抵押登记;有的在办理同一块土地及的房屋抵押登记时,土地抵押登记后抵押给一家银行,房屋抵押登记后抵押给另外一家银行,有违房随地走,地随房走 的规定。此例明显存在各部门对法律认识上的偏差,也能反映出登记机关的权利交叉、重合问题。
    2、登记内容单一,不能全面反映物权状况。例如,夫妻共同财产登记中,所有人一栏,只有丈夫和妻子的名字,在共有人栏中缺少登记;在用益物权中没 有地上权、地役权、永佃权、典权等内容;在反映物权现状的租凭关系内容方面,没有在未成年人所有权中的监护人等登记项目,因此不能全面反映物权状况。
    3、物权登记工作人员法律素质低。我国现行的登记机关多为行政机关,办理登记的工作人员多数不具备相应法律知识,至使登记不明确、不细致,相关的 权利人没有登记。将来物权实施后,有很多物权的所有权、有益物权、租凭权等将要纳入登记的范围内,登记中的法律问题将会越来越多,工作人员如果没有相应的 法律知识和经验,很难准确、完整地完成登记任务。特别是登记的实质审查制度,要求承办登记的机关工作人员具备丰富的法律知识和经验,否则很难适应审查工作 的需要。
    4、登记过错赔偿落实难。行政机关的登记便捷、高效。有权威,但是,有公权利侵扰私权利之嫌疑,而且因为登记机关过错而造成的损失容易出现公权利 干预私权利的现象,因登记机关的过错造成的损失的设定困难。随着行政过错责任追究制度和物权法规定的过错责任赔偿的落实,行政机关管辖的物权登记,如因过 错造成损失是给予行政赔偿,还是给予民事赔偿,赔偿数额如何确定,这些问题都是不好解决,而且是必须解决的问题。
    三、公证机关统一管辖物权登记的优点
    世界各国,物权登记有统一的特点:一是登记机关一般是司法机构,而不是行政机构;二是统一登记机关,日本为司法行政机关法务局、地方法务局及派出 所;德国为地方法院下属机构;瑞士大多为各州地方法院。鉴于我国物权登记工作的现状及司法机关的特点,笔者认为由公证机关统一管辖物权登记是最佳选择。理 由如下:
    第一,公证机关工作人员具有专门法律知识的,我国公证机关工作人员大多是法律专业毕业,且经国家司法考试而取得任职资格的,具体工作中在动产、不 动产的继承、抵押、遗赠、买卖等法律公证中积累了很多的经验,在法律服务方面也具有很好的素质,完全能胜任物权登记工作。
    第二,公证证明最具物权登记效力。我国公证机关出具的证明在国内、国外均具有最佳证明效力。特别是改革开放,我国加入WTO以来,公证证明在国际 上的可信度更高,在物权登记方面,公证机关出具的证明,相对于现在的行政机关出具的证明更加全面具体,更具法律效力,在维护物权人、第三人的利益方面中起 到其他任何组织无法替代的作用。
    第三,现公证机关的证明,可替代其他登记机关,公证机关可作是合法的登记机关。《担保法》中规定其他物的登记机关是公证机关。公证机关可以作为其 他物的登记机关,也可以理所当然地成为所有物权登记的唯一合法机关。实质审查阶段,在物权工作中公证机关出具的公证书最具审查证明效力,而且产权的转移也 必须经公证机关公证后方可进行,如房屋继承、赠与、遗嘱、分家产等;在担保物权中如抵押合同、土地使用权转让、按揭贷款等,也都是先经过公证后办理登记。
    第四,公证机关管辖物权登记最具时间和经济效率。公证机关的机构完整,已有一整套的登记制度,有实际的操作经验。因此,公证机关是最为经济、最为 有效的登记机关。在经济活动中,物权所有人越来越多的应用物权,在物权上产生更多的经济效益,用来融资等。为保护所有权人和其他人在物权上所享有的权利, 应该由公证机关来纳入法制的轨道。
    第五,公证机关的工作特点决定了公证机关是物权登记机关最佳选择。《公证程序规则》第二条规定,公证机关是独立办证,不受任何单位的干扰。因此, 公证机关作为物权登记机关不受任何行政权利的影响,使物权的公示中具有更高的公信力。同时也可以防止公权力对私权力的侵扰。
    第六,过错赔偿容易实现。公证机关如因登记造成损失,能承担赔偿责任。公证机关已建立了赔偿基金,参加了赔偿保险。在具体工作中,如因公证机关的登记造成损失,公证机关有负责赔偿的能力和条件。
    总之,从国际国内的经验和我国物权登记的现状来看,把物权登记交由一个统一的部门来管辖,显得更为迫切和必要,以便更好地保护更多人的利益,维护 经济秩序的正常运转。在物权法的立法上考虑公证机关作为物权登记管辖单位或作为实质审查制度的有效补充,是我国物权登记改革的重头戏。